人民银行首度下调个人住房公积金贷款利率 满足改善性住房需求还有空间

9月30日，人民银行发布公告称，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

9月29日，人民银行、银保监会宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策。9月30日，财政部、税务总局宣布居民1年内换购住房可享个税退税优惠。两天内利好购房者政策接二连三出台，为降低老百姓购房成本送上实打实的“大礼”。

“组合拳”刺激市场需求

从调整首套房贷款利率下限到下调个人住房公积金利率，专家普遍指出，上述政策旨在有效提振房地产市场的需求端。

“近期稳楼市政策密集出台，一个重要背景是楼市‘金九’成色不足。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，数据显示，9月，30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。推动房地产市场回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，自去年9月30日人民银行首提维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益以来，全国首套房贷款利率和二套房贷款利率均有所下调。然而，到今年三季度末，房地产市场仍旧较为低迷，全国商品房销售出现两位数下跌，房地产投资罕见出现负增长，因此有必要进一步实施宽松政策。

值得关注的是，人民银行此次调整的两项房贷利率均与首套房有关。对此，招联金融首席研究员董希淼表示，今年以来，金融管理部门两次调整首套房贷利率下限并下调首套公积金贷款利率，主要针对提振刚性住房需求。只下调首套个人住房公积金贷款利率，对二套个人住房公积金贷款利率未作调整，体现了“房住不炒”原则。

在董希淼看来，上述调整或将产生三个作用：一是在坚持“房住不炒”的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求;二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展;三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

王青认为，将覆盖范围继续限定首套房，体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。

商贷利率调整“因城施策”

政策接二连三落地，对于哪地、哪类购房者将是利好?

根据人民银行、银保监会《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

目前，首套房商业性个人住房贷款利率下限为不低于5年期以上LPR减20个基点。符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市和泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。

董希淼表示，人民银行、银保监会对个人首套房贷利率下限调整后，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。从地区看，部分二三线城市可能符合调整条件，但一线城市及部分省会城市则难以调整;从银行看，预计多数银行在实际中将对首套住房贷款执行利率下限;从购房者看，本次政策调整主要影响新发放贷款，存量房贷仍将与LPR调整保持一致。

至于公积金贷款利率，王青明确，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，一方面有利于提振消费，另一方面也将激发更多住房公积金贷款需求。

满足改善性住房需求还有空间

展望下一阶段，业内普遍认为，部分房贷降息之后，四季度房地产市场回暖可期，而后续可能仍有稳楼市政策在路上。

“我们判断，后期视房地产市场修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期以上LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。”王青表示。

董希淼认为，目前，金融管理部门政策上的调整主要针对刚性住房需求，在更好地满足改善性住房需求上，还有进一步调整与优化的空间。“下一步，应该继续调整限购、限贷政策，比如采取降低首付比例、降低贷款利率以及优化‘认房又认贷’等政策措施，进一步推动、促进房地产市场平稳健康发展。”董希淼说。

实际上，财政部在9月30日发布的换房退税新政，即是刺激改善性住房的一张良方。根据这项政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，退税政策会减轻换房群体的税负成本，对于促进市场交易有积极作用。当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋价值差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在5年以内或者有多套住房的家庭换房。实习记者 许予朋